マイホームを手に入れるなら「借地権」の有無もチェック!

マイホームを探していると物件の中に「借地権」という言葉を目にすることがあります。一般の物件より価格が低いことが多い借地権付きの物件は、マイホームを購入したい人にとっては魅力的ですよね。しかし、「借地権」とはどういうものなのかわからない方も多いのではないでしょうか。

そこで、「借地権」が付いているといないのとでは何が違うのか、借地権付きの建物を購入する際に注意することなどを含めて解説します。

「所有権」と「借地権」の違い

不動産を取引する際には、契約によって土地を所有する権利や借りる権利が発生します。このような権利形態を「所有権」「借地権」といいます。「所有権」とは、土地を所有する権利のことで土地を購入した人が所有者になります。

一般的な土地の売買は「所有権」の売買のことを指し、所有権を持つ土地の所有者は、その土地を売ったり貸したり自由に使うことが可能です。ただし、土地に対する固定資産税などを支払う義務があります。一方、「借地権」とは地主から土地を借りる権利です。

借りた土地に建物を建てれば建物は自分の物になりますが、土地を借りる対価として地主に地代を支払わなければなりません。

借地権の種類

借地権には、民法上の借地権と借地借家法に基づくものの2種類があります。民法上の借地権というのは、駐車場や資材置き場など建物の所有を目的としない土地の賃貸借のことで、民法が適用されるものです。借地借家法に基づく借地権は、建物の所有を目的とするものです。

借りる人を借地権者、貸す側の地主を底地人や借地権設定者と呼びます。借地借家法に基づく借地権は、「地上権」と「賃借権」とに分かれます。「地上権」には、その土地に建つ建物を地主の許可なしに貸したり譲ったりすることができる強い権利を持つものです。

地上権のある建物を売却した時には、建物の所有者は購入した人に継続されることになります。「賃借権」の場合は、地主の許可がないと建物を売却したり貸し出したりということはできないことになっています。建物は自分のものですが、勝手に処分できないのが地上権との大きな違いです。

ただし、一般的な不動産の取引では「地上権」がついたものは少なく、借地権のほとんどは「賃借権」と捉えると良いでしょう。

借地権には旧法と新法の2つの種類がある

借地権は、大正時代に制定された旧法の借地権と平成4年に制定された新法の2種類が存在します。旧法では借りる側の立場を守る意味合いが大きく地主とのトラブルが多いという背景から改正されました。しかし、現在でも旧法のままでの契約が多いことから、物件に「借地権付き」となっている場合には旧法によるものか新法なのか確認することが必要です。

旧法借地権では、存続期間が30年、更新後は20年となっています。

しかし、期間の定めがない場合は60年となり、60年過ぎて貸主が土地の明け渡しを求めても正当な事由がなければ請求は認められません。つまり、一度貸し出すと、半永久的に貸し続けなければいけないということになります。

一方、新法は建物の種類に関係なく30年、1回目の更新が20年、それ以降は10年と存続期間が短縮され、地主は立ち退き料を支払うことで土地の明け渡し請求が認められやすくなっています。

また、新法は「普通借地権」と「定期借地権」と大きく2つに分類され、さらに定期借地権の中には「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。「普通借地権」は法定更新ができるもの、「定期借地権」は主にマンションやコンビニなどで採用される契約で、契約が終了すると地主に土地を返還しなければなりません。


借地権付きの物件を購入するメリットとデメリット

借地権付きの建物を購入する際のメリットは、土地に対する固定資産税や都市計画税を支払わなくてよいことや、土地の所有権のある物件よりも安く購入できることなどがあります。ただし、土地は所有者のものですから地代が発生しますし、貸主である地主との間にトラブルなどが発生するケースも考えられます。

また、建物を売却したい時には地主の許可が必要ですし、所有権があるものと比較すると資産価値が低くなってしまうこともあります。借地権付きの建物は他人が所有する土地に建物が建っているため、銀行の融資を受けにくい傾向にあります。

しかし、以前は契約期間が満了となると建物を取り壊し土地を更地にして返還することが前提の定期借地権が付いている建物は、建物を担保にできず融資ができないといわれていました。最近では定期借地権付き住宅ローンを用意している銀行も増えてきているので、ローンを検討している方は問い合わせてみても良いでしょう。

また、旧法の借地権付きの場合は、借主の権利が大きいため借地権が付いていてもローンを組めるケースもあります。

借地権付きの物件を購入する時の注意点

借地権付き物件を購入する時は、賃貸契約をしっかりと確認することが重要です。契約期間はもちろんですが、名義変更や増改築などは地主の承諾が必要か、借地権料の詳細や支払い方法はどうなっているのかなどを確認しておかないと、地主との関係も気まずくなりますし訴訟にもなりかねません。

名義変更や増改築などで、地主が承諾しなかった場合は裁判所で承認してもらうことも可能ですが、手間がかかってしまいます。また、名義変更や増改築などは承諾料がかかるケースもあります。契約の更新には一般的には更新料が必要です。

土地の価格に基づいて計算されるため、場合によっては数百万もかかることがあります。契約期間が長いからといって放置するのではなく、将来かかるであろう更新料についても考慮しましょう。住んでいる家を何らかの理由で売却したい時は、銀行の融資が通りにくいなどの理由で通常の不動産売買と比較すると売りにくいという一面があります。

価格の所有権がある物件の売買と比べれば低くなるでしょう。ただし、旧法の借地権であれば、価格によっては売却が可能なことも覚えておくと良いですね。旧法の借地権であれば、新法の定期借地権のように将来の売却する時に、大幅に価格が低下する心配はありません。

ただし、名義変更は地主の承諾と承諾料が必要になるため、売る時には一般的な不動産売買よりも手間がかかるといえます。借地権は土地を借りる権利として財産のひとつで、相続や贈与の場合は課税の対象となるものです。

その借地権の評価をするために国税局では地域ごとに借地権割合を設定しています。借地権割合は国税庁の路線価図で公表されていますのでチェックしてみましょう。

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